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人大国发院报告:房地产复苏过程中已出现五层面风险
发布日期:2016-10-26 来源:中国证券网 字体:【

  中国人民大学国家发展与战略研究院21日发布的《宏观经济月度数据分析报告(10月)》指出,今年我国房地产市场走势总体好于预期,“去库存”取得一定成效,投资等关键指标发生逆转,对投资和GDP的拉动效应增强。但在,在房地产复苏过程中,出现了几个层面的风险,不仅可能使房地产复苏难以持续,而且加剧了资金脱离生产领域实体经济的程度,可能会阻碍创新和产业转型,削弱经济增长动力。
  《报告》认为,这几个层面的风险中,首先是房地产泡沫化的风险。
  “由于没有在库存分化的情况下因城施策,部分一二线出现房价上涨过快的现象,导致市场恐慌和社会投机情绪高涨,地王频现,大量信贷资金流向了房地产市场,一二线城市房价出现暴涨。在宏观经济和预期收入增速持续下行的背景下,房价大幅上涨,预示着房价收入比急剧攀升,不仅加剧了资产泡沫,也打压了自住房需求。从长远来看,所产生的挤出效应将削弱经济增长动力。”
  其次,房地产杠杆率上升。杠杆结构分布不均匀,边际杠杆率在持续快速上升。去年以来,通过首付贷、信用贷和房*贷等种种手段突破首付比例要求,暗地里加杠杆的交易规模显著上升,大大降低了房地产市场*御房价下跌的能力。
  第三是房地产市场分化风险。房地产市场分化主要表现在两个方面:一是当前房地产的库存减少主要是住宅商品房,而非住宅商品房库存还在持续攀升;二是当前房地产的库存减少主要是一、二线城市,三、四线城市的房地产库存基本没有变化,而库存压力最大的地方恰恰是三、四线城市。与前几轮房地产复苏相比,本轮复苏分化的程度和速度大大超越以往,可能诱发强劲的虹吸效应,成为影响复苏走势的不利因素:大量房地产企业将重新布局开发战略,加速各类资金向一、二线城市集聚,三、四线城市房地产市场将进一步萧条,而不是出现跟随性复苏,部分市县财政困难将进一步加剧。
  第四是房地产复苏弱化的风险。本轮复苏中,房地产销售回暖向投资回暖的传导机制发生变异,导致复苏不够强劲,给投资和经济增长造成一定的拖累效应。此外,在本轮复苏中,土地购置面积尽管跌幅不断缩小,但始终没有实现正增长。如果此趋势持续下去,全年来看,房地产业将难以实现对投资和经济增长的拉动效应,而很可能再次产生较强的拖累效应。
  最后一层风险是新一轮房地产调控政策总体效果的不确定性。《报告》称,9月30日以来,全国主要一二线城市密集出台了新一轮紧缩性调控政策。这些举措有利于控制房价和防范资产泡沫风险,但短期内也会对房地产销售和投资产生一定的影响。

 

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